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住宅建築マニュアル 家づくりで大事なこと

土地選びについて

 土地探し、土地選びにで気を付けておきたい最低限のポイントを紹介します。すでに土地をお持ちの方も、建て替えで本当に思った通りの家が建つのかどうか、今一度確かめておきましょう。

1.土地探し、土地選びの手順
 土地探し、土地選びの正しい手順について整理しておきましょう。
まず、予算的にどの程度まで土地の購入に掛けられるかという予算の把握です。土地購入の予算は、購入に要する仲介手数料(土地価格の3%+6万円)も含め、家を建てるための予算との兼ね合いで検討する必要があります。
 次に、建設予定地の住宅を建てるために、どの程度の広さの敷地が必要かを考える必要があります。これは、地域ごとの法規制や接する道路の幅員、土地の形状などによって変化しますので、できれば、建築の専門家に相談しながら判断する必要があります。
 次に、どの地域に家を建てたいのか、絞り込む必要があります。誰にでも、この辺りに家がほしいという好みの地域がありますし、まったく見ず知らずの地域では土地を買う気もおきないでしょう。
 最後に大手の不動産会社や地元の不動産屋を通して、具体的な土地探しを行います。このとき、予算や探したい土地の条件、地域的な条件をできるだけ具体的に伝えることが大切です。これらが不明確ですと、いい土地にめぐり合うチャンスは極めて少なくなります。
 また、土地探しの基本は、できるだけ多くの土地を見ることです。多くの土地を見ることで、地域の地価の相場というものが肌でわかるようになりますし、いい土地というものを見分ける直感が鍛えられます。
 それでは土地選びの際の具体的なチェックポイントを確認していきましょう。

2.住宅を建築可能な地域
(1)都市計画法
 わが国は、計画的な都市づくりを進めるために都市計画法という法律があり、この法律に基づいて地域ごとに土地利用の規制や建築の規制などが実施されています。この都市計画は、原則として、都市計画区域と呼ばれるエリアにつe983bde5b882e8a888e794bbいて定めており、この区域に含まれないエリアは都市計画区域外といい、都市計画法による規制は行われていません。
 都市計画区域内は、市街化区域と市街化調整区域に分かれており、この区分を線引きといいます。市街化区域は市街化を促進する地域で、原則として家を建てられますが、市街化調整区域は市街化を抑制する地域で、農家住宅や開発許可を受けたもの、既存宅地と呼ばれるすでに家が建っている敷地等の例外を除いて、原則的は一般の住宅は建てられません。
 ところで都市計画区域内でも、市街化区域、市街化調整区域と線引きされていない地域があります。これを未線引き、白地地域、無指定区域といい、農地法や森林法などの規制がない限り、家を建てることは可能です。
 また市街化区域では、土地の計画的利用を図るために12種類の用途地域が指定されています。建物の用途や規模などの規制が行われています。この12の用途地域のうち、工業専用地域だけは、工業の利便を増進するため、住宅を建築することはできません。

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(2)接道条件
 家を建てられるかどうか決める大きな条件の1つに接道があります。
 建物の敷地や構造、設備や用途などに関する気hんてきなルールを定めた法律として建築基準法があります。この法律では、都市計画区域内の土地については、少なくとも2m以上、幅員(道路の幅)4m以上の道路に接していなければ、建築物の敷地として認められないことになっており、これを接道義務といいます。y00224-1
 しかし実際は、幅員4m未満も多いため、建築基準法では摂動義務の施行された昭和25年11月23日現在、すでに建物が建ち並んでいた幅員4m未満の道でも、特定行政庁が指定したものは、建築基準法上の道路として扱うことにしています。これを一般に2項道路と呼んでおり、この道路に面する敷地に建物を建てる場合は、道路中心線から2m後退した線を敷地と道路の境界線として取り扱います。これを俗に敷地のセットバックといいます。
 それでは、道路に面していない土地はどうするかというと、新たに幅員4m以上の道路を築造して、特定行政庁から位置の指定を受ければ、建築基準法上の道路として認められます。これを位置指定道路と呼んでいます。
 こうした接道条件は、土地を購入する際に、まっさきに確認しておかねばならない事項です。

3.敷地の状況
 
家づくりのための土地探しは、敷地自体の状況を的確に把握し、問題がないかどうかを確認すe695b7e59cb0e8aabfe69fbbる必要があります。例えば、道路の向き、日照、通風、水はけ、隣接地の状況、間口、道路との高低差、地盤の強度等です。また建築をするにあたっては登記簿(地名、地番、地目、面積、抵当権等)、法的制限(都市計画、用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、建築協定等)、接道(幅員所有者等)、設備(電気、水道、ガス、雨水・雑排水、汚水)のチェックは不可欠です。
 できれば、この最終的な土地選びの時点で、信頼できる設計や施工の専門家に、現地へ同行してもらい、確認してもらうことをお奨めします。

4.売買契約
 以上述べたような手順で、気に入った土地がみつかると、いよいよ土地の売買契約です。その際、通常は、その土地を紹介してくれた不動産屋さんが売買契約の仲介を行うことになり、重要事項の説明を受けることになります。
(1)重要事項の説明
 これまで、土地探し、土地選びのポイントを説明してきましたg、土地の物理的条件以外に、土地の権利関係、私道負担の状況、取引条件(代金の支払い方、契約解除や違約に関する条件)などを明確にする必要があります。
 しかし、一般の方がこれらを調査することは困難です。そこで、契約の前に、不動産取引に関する専門家として宅地建物取引主任者が、きちんと調査を行い、売主、買主双方の意向を調整し、取引物件の重要な事項について書面(重要事項設明書)で説明することのなっています。
 この重要事項説明書はものすごく難しく思えますが、土地の契約を間違いなく実行するためには不可欠な項目です。こうした重要事項の説明は、その場では理解できないことも多いので、できれば契約の1週間前には、説明を受けておいたほうがいいでしょう。01-121
(2)売買契約
 重要事項の説明を聞き、売主と買主の双方が納得し、取引の条件に合意したら、いよいよ売買契約の締結です。売買契約は、売主が、ある財産権を買主に対して移転することを約束し、買主がその代金を支払うことを約束する内容の契約です。
 売買契約の締結には、売買契約書の読み合わせを行い、記載された売買条件お確認を行います。契約当日の席上であっても、疑問があれば質問し、契約書に不満があれば、項目の追加、変更等を行って納得できる契約を結ぶことが大切です。


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